Rechtsanwalt Erbrecht

ImmobilienErbrecht

IMMOBILIEN ERBRECHT SCHENKUNG

Diese Website enthält Informationen zum Thema Immobilien Erbrecht, Vererbung von Immobilien durch Testament oder Erbvertrag, Vermeidung bzw. Reduzierung der Erbschaftssteuer, Gründstücksvermächtnis, Pflichtteilsansprüche bei Enterbung, Schenkung zu Lebzeiten, Schenkungsvertrag, Vorbehalt des Wohnrechts bzw. Nießbrauchsrechts, Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht bei Auslandsimmobilien. Außerdem werden Sie Informiert über die Familiengesellschaft als Alternative zum Vererben und Verschenken von Immobilien.

  • Immobilien Erbrecht

    Beim Vererben von Immobilien sind Besonderheiten zu beachten:

    Ohne Testament oder Erbvertrag wird die Immobilie im Wege der gesetzlichen Erbfolge vererbt. Die gesetzliche Erbfolge ist jedoch mit Nachteilen verbunden. Hinterlässt der Erblasser nämlich mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft, bei deren Auseinandersetzung die Existenz der Immobilie oft gefährdet ist. Häufig kommt es zum Verkauf oder zur Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung) der Immobilie. Außerdem ist die Immobilie im Falle der gesetzlichen Erbfolge Zugriffen Dritter ausgesetzt.

    Will der Erblasser sicherstellen, dass die Immobilie auch für die nächste Generation erhalten bleibt, muss er seine Nachfolge durch Testament oder Erbvertrag regeln. Im Rahmen des Testaments bzw. Erbvertrags stehen ihm folgende erbrechtliche Instrumente zur Regelung der Immobilienvererbung zur Verfügung:

    Teilungsanordnung, Grundstücksvermächtnis, Wohnungsrechtsvermächtnis, Nießbrauchsvermächtnis, Auflage, Vorerbschaft und Nacherbschaft, Testamentsvollstreckung.

  • Enterben Pflichtteil

    Der Erblasser muss bei der Regelung seiner Nachfolge durch Testament bzw. Erbvertrag stets Pflichtteilsrechte Dritter im Auge behalten. Zwar darf er beliebig Erben einsetzen und genauso beliebig Personen enterben, jedoch stehen den Enterbten unter Umständen Pflichtteilsansprüche gegen die Erben zu. Der Erblasser kann bestimmte Maßnahmen im Vorfeld treffen, um die Pflichtteilsansprüche zu vermeiden.

  • Erbschaftsteuer vermeiden

    Durch die geschickte Gestaltung der Immobilienübertragung im Erbfall lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden, umgehen bzw. reduzieren. Ehegatte und Kinder des Erblassers erben die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftssteuerfrei. Erbschaftssteuerbegünstigt ist ebenfalls das Vererben einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie. Darüber hinaus reduzieren die hohen Erbschaftssteuerfreibeträge naher Angehöriger die Erbschaftssteuerlast.

  • Immobilien Schenkung zu Lebzeiten

    Anstatt die Immobilie zu vererben, kann der Erblasser sie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation verschenken (vorweggenommene Erbfolge). Die Schenkung zu Lebzeiten bietet dem Erblasser die Möglichkeit, die Verteilung seines Vermögens strategisch zu planen.

    Vorteile der Immobilienschenkung sind neben der Vermeidung von Erbstreitigkeiten und der Erbschaftsteuerreduzierung auch die Beseitigung der Pflichtteilslast. Allerdings können aus lebzeitigen Schenkungen des Erblassers Pflichtteilsergänzungsansprüche resultieren.

    Die Immobilienschenkung eignet sich auch als Instrument der eigenen Altersvorsorge sowie der Versorgung naher Angehöriger. Der Schenker kann sich und gegebenenfalls auch seinem Ehegatten ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauchsrecht im Rahmen des Schenkungsvertrags einräumen lassen oder den Beschenkten zu wiederkehrenden Leistungen oder Pflegeleistungen im Alter verpflichten. Zur Absicherung behält sich der Schenker regelmäßig den Rücktritt vom Schenkungsvertrag vor.

  • Auslandsimmobilie

    Besitzt der deutsche Erblasser eine Immobilie im Ausland, ist deren Vererbung nicht unproblematisch. Schwierigkeiten bereitet bereits die Frage, welches Erbrecht auf die Immobilievererbung Anwendung findet. Des Weiteren droht eine doppelte Erhebung der Erbschaftssteuer, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und demjenigen Land, in dem die Immobilie belegen ist, besteht.

  • Familiengesellschaft

    Die Immobilie lässt sich auch auf andere Weise als durch das Vererben oder Verschenken auf die nächste Generation übertragen, nämlich durch den Einsatz der Familiengesellschaft.

    Zunächst wird die Immobilie in eine vom künftigen Erblasser gegründete Familiengesellschaft eingebracht. Daraufhin überträgt der Erblasser seine Gesellschaftsanteile schrittweise durch Schenkungen an seine Kinder unter Ausnutzung ihrer persönlichen Schenkungssteuerfeibeträge. Zur eigenen Absicherung behält sich der Erblasser bestimmte vertragliche Rechte vor.

    Auf diese Weise kann der Erblasser Erbstreitigkeiten vermeiden, den Erhalt seiner Immobilie sichern sowie die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer einsparen.